Tuesday, June 13, 2006

LECCION 18 - LA USUCAPION

LECCIÓN XVIII
LA USUCAPIÓN
1. CONCEPTO:

La usucapión es la adquisición del dominio por continuar en la posesión durante el tiempo determinado por la Ley. Es una forma de adquirir el dominio consistente en la obtención de un derecho por el transcurso del tiempo, por el uso de una cosa en forma constante e ininterrumpida. Se trata de la prescripción adquisitiva de dominio por contraposición a la prescripción liberatoria o extintiva por el cual por el transcurso del tiempo se extinguen las obligaciones.

Históricamente en el Derecho Romano se daba la usucapión y la prescripción, la usucapión se producía a los un año respecto de las cosas muebles, y a los dos de los inmuebles que estuvieran en el suelo itálico. La prescripción, por el contrario demandaba una ocupación de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, y siempre que se tratara de inmuebles en las provincias romanas.

Es posible conceptualizar a la usucapión, como el derecho por el cual, el poseedor de una cosa, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley, posterior a los trámites judiciales encaminados a su efectivización.

2. FUNDAMENTOS.

El fundamento esencial de la usucapión es la necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo. quien durante largos años ha cultivado un inmueble, incorporando riqueza a la comunidad, debe ser protegido por la ley, afianzado en su derecho, estimulando su trabajo.

Quien ha abandonado sus bienes y se desinteresó de ellos no merece la protección legal. La sociedades modernas no conciben la propiedad como un derecho absoluto; ser dueños supone crecientes responsabilidades, no solo derechos.

Utilidad: La usucapión es también un modo de resolver un problema que de otra manera no tendría solución. Si una persona posee o trabaja un inmueble abandonado por largo tiempo por su dueño, de no mediar la usucapión estaría expuesto a una reivindicación originada en títulos que podrían datar de cien años o más, en estas condiciones el poseedor se hallaría con un perpetuo peligro sobre sus derechos, no le alentaría a hacer mejoras o inversiones, con lo cual tampoco podría explotarlo en forma intensiva ni mejoras las condiciones de la cosa ni de su propia situación patrimonial.

La usucapión tiene entonces un fundamento de orden público, porque ha sido regulado no sólo atendiendo al interés del poseedor sino también al interés social.

3. SUS MODALIDADES. REQUISITOS:

Atendiendo al tiempo requerido para la usucapión de inmuebles, dos son las modalidades: la usucapión larga y sus requisitos son la posesión por 20 años sin necesidad de buena fe; y la usucapión corta, cuyos requisitos son la posesión por el término de 10 años buena fe y el justo título

5. QUIENES PUEDEN USUCAPIR?.

Para el caso rige en principio la regla establecida en la LEY N° 2.169/03 “QUE ESTABLECE LA MAYORÍA DE EDAD”, que en su art. 1º establece: “Modificase el Artículo 36 de la Ley N° 1183/85 “Código Civil”, el cual queda redactado de la siguiente manera: “Art. 36.- La capacidad de hecho consiste en la aptitud legal de ejercer uno por sí mismo o por si solo sus derechos. Este Código reputa plenamente capaz a todo ser humano que haya cumplido dieciocho años de edad y no haya sido declarado incapaz judicialmente”.

Sin embargo debe considerarse que los menores de catorce años están habilitados a tomar la posesión por sí mismos y así comenzar el curso del plazo para usucapir. Tal lo que dispone el art. 1925 que establece: “Se adquiere la posesión de una cosa, cuando se obtenga el poder físico sobre ella. Pueden adquirir por aprehensión la posesión originaria, quienes hubieren cumplido catorce años, como también toda persona capaz de discernimiento. Dichos extremos no serán necesarios, cuando por acto de terceros se hubiere puesto una cosa bajo el poder de una persona, aunque fuere incapaz”.

6. COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN.

En general son susceptibles de usucapión tanto las cosas muebles como las inmuebles que no estén afectados de inalienabilidad (inenajenabilidad). Es de aplicación las reglas de la usucapión a todos los bienes que se encuentren dentro del comercio.

No se pueden usucapir las tierras del dominio privado del Estado y de los Entes autónomos del derecho público. El art. 1904 establece: “Los inmuebles del dominio privado del Estado y de propiedad pública o privada de las Municipalidades no pueden adquirirse por prescripción”.

7. USUCAPIÓN DE COSAS MUEBLES E INMUEBLES.

La posesión de buena fe de una cosa mueble crea a favor del que lo posee la presunción de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no fuere robada o perdida.

En este caso no se presenta problema alguno, pero existen hipótesis más complicadas.

La posesión de mala fe: el poseedor de mala fe generalmente es un delincuente que se ha apoderado de la cosa mediante el hurto o el robo, si se trata de una cosa perdida ha omitido la obligación legal de denunciar su hallazgo.

El poseedor de mala fe de un inmueble tiene sin embargo algún tipo de preferencia frente al poseedor en iguales condiciones de una cosa mueble, porque el primero tiene la posibilidad de acogerse a la usucapión larga (de veinte años).

Posesión de buena fe de cosas robadas o perdidas: en este caso el poseedor adquiere la propiedad luego de transcurrido el lapso de 2 o 3 años. El Art. 2031 del CC. Establece: “Cuando una cosa mueble, cuya transferencia exija inscripción en un Registro Público, hubiese sido robada o perdida, podrá su poseedor usucapirla en el término de dos años computados desde que fuera anotada a su nombre. El plazo se extenderá a tres años, para aquellas cosas muebles que en el mismo supuesto no requieran ser inscriptas. La posesión deberá ser en ambos casos, de buena fe, continua y en calidad de dueño”.

8. REQUISITOS PARA LA USUCAPIÓN CORTA Y LARGA. JUSTO TÍTULO Y BUENA FE. TÍTULO PUTATIVO. CONCEPTOS. DIFERENCIAS

A. Usucapión larga: El Art. 1989 del CC., establece: “El que poseyere ininterrumpidamente un inmueble veinte años sin oposición y sin distinción entre presentes o ausentes, adquiere el dominio de él sin necesidad de título ni de buena fe, la que en este caso se presume. Podrá pedir al juez que así lo declare por sentencia, la que servirá de título de propiedad para su inscripción en el Registro de Inmuebles”.

Requisitos que debe reunir la posesión:

a) El animus.
El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini;

b) Posesión pública.
El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Es necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente se consolida.
Que la posesión para la usucapión sea pública significa, que ella haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, ya que éstos son los únicos que tienen derecho a oponerse a ella.

c) Posesión pacifica.
Porque una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisición del derecho.

d) Posesión continua.
La misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone, sin embargo no es necesario que aquél realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa; porque la voluntad de conservar la posesión se juzga que continua mientras no se haya manifestado voluntad contraria.

e) Posesión ininterrumpida.
La interrupción consiste en un acto positivo que puede ser realizado por el propietario o por un tercero y aun ese acto puede provenir del propio poseedor como por ejemplo cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa. De este modo para que la posesión de lugar al derecho de usucapir debe durar veinte años, sin interrupciones.


B. Usucapión corta: El art. 1990 del CC., establece: “Quien hubiere adquirido un inmueble de buena fe y con justo título, obtendrá el dominio del mismo por la posesión continua de diez años”.-

Requisitos

Los requisitos necesarios para que la adquisición del dominio se consolide por la prescripción o usucapión corta, cuando el enajenante carece de todo derecho para realizar la transmisión del derecho son: “buena fe”, “justo título” y “posesión continua de diez años”.

Buena fe

El Art. 1994 establece: “”La buena fe exigida por éste Código, es la creencia sin duda alguna en el poseedor de ser el titular legítimo del derecho”.

La buena fe y el justo título son “dos condiciones distintas”, pero es procedente advertir que: el que quiera prescribir, debe probar su justo título, pero el mismo justo título hará presumir la buena fe. El justo título y la buena fe son dos requisitos distintos pero no independientes, ya que el primero hace presumir el segundo. Es por ello que cuando el título que presenta el poseedor adolece de un defecto de forma, se presume la mala fe; ya que al tratarse de un defecto manifiesto no puede pasar inadvertido para el poseedor, por cuanto nadie puede ignorar las reglas sobre las formas esenciales de los actos jurídicos.

Jurisprudencia Argentina: - La buena fe requerida por la ley para la prescripción ordinaria, supone la creencia fundada de que el enajenante era el verdadero dueño del inmueble, la creencia de que el enajenante tenía la capacidad para transmitirlo y la creencia de que el título de la adquisición no adolecía de vicio alguno (Tucumán 1959, “Verni y otros v. Moyano de, y otros”, J.A. 1960 II-70). - Descartada la buena fe, es inadmisible la prescripción decenal del C.C. (Corte Suprema, 1963, “E.D.”, 7-183).



2. Justo título

El “justo título”, es la causa jurídica de la posesión, el hecho o conjunto de hechos de los cuales se deriva la posesión como una consecuencia jurídica y no como algo arbitrario.
El Art. 1995 define al Justo Título del siguiente modo: “Será justo título para la usucapión aquel que teniendo por fin transmitir el dominio o un derecho real, reviste las solemnidades exigidas por la Ley” y el Art. 1996 aclara aún más el concepto al establecer: “El título debe ser verdadero y corresponder al inmueble poseído”
Es decir, el Justo Título reúne las condiciones de forma, pero le faltan las de fondo, porque emana de un no propietario o de quien siendo propietario, carece de capacidad para enajenar.
Títulos no aptos para prescribir
En cambio, no es apto para prescribir el título putativo, porque como lo establece el art. 1996, el título debe ser verdadero y corresponder al inmueble poseído.

No hay justo título cuando el que sirvió de base a la transmisión no corresponde al inmueble adquirido. Tal sería por ejemplo el caso del título falsificado.

El art. 1997 establece: “Aunque la nulidad del título sea meramente relativa al adquirente de la cosa, no podrá éste usucapir contra terceros nicontra aquellos mismos de quienes emana el título”.

Se puede considerar también el caso de que la adquisición hubiera sido mediante dolo o violencia por parte de la adquirente, en cuyo caso no podía alegar la buena fe indispensable para la prescripción corta.
Otro caso es del Titulo sujeto a condición: El Art. 1998 establece: “El título subordinado a una condición suspensiva, no es eficaz para la usucapión sino desde su cumplimiento. El sometido a condición resolutoria es útil desde su origen para la usucapión, salvo el caso de que haya acaecido aquélla”.
Actos jurídicos eficaces para transmitir el dominio y cuando constituyen “justo título”. El boleto de compraventa y otros casos.

DOCTRINA; según Salvat (autor Argentino): “El justo título más común es el contrato de compraventa. Pueden agregarse la permuta, la donación, el aporte en sociedad; las ventas judiciales; la dación en pago o pago por entrega de bienes, la partición de ascendientes entre los herederos; el legado. En todos estos casos, se trata efectivamente, de actos jurídicos que por su naturaleza misma están destinados a operar la transferencia de la propiedad”.

No es suficiente para invocar la prescripción decenal del art. 1990 C.C., la posesión derivada de un boleto de compraventa, pues este no constituye “justo título” a ese efecto (1970, “Casaubón, R. C., v. Arana L. E. “., “L.L.”, 140-602).

No constituye el justo título necesario para adquirir por prescripción breve y sólo da acción para obtener la respectiva escritura traslativa de dominio, el “compromiso de venta” o “promesa de venta” de un inmueble aunque se haya formalizado en escritura pública (1965, “Bordani, Ortemin de, y otros”, “J.A.”, 1966-IV-642).

La existencia de un título es una condición sustancial de la prescripción, desde que el título destituido de las formas esenciales no es título y nada puede probar. Las faltas de formalidades es un obstáculo invencible para que sea un justo título, tal sería la venta de un inmueble por un documento privado. En ningún caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título. De modo que al faltar la escritura traslativa de dominio debe regir la prescripción veinteñal.

Tampoco pueden considerarse como justo títulos los contratos que sólo transmiten la tenencia de la cosa, como la locación, el depósito, el préstamo de uso. Tampoco los actos jurídicos simplemente declarativos de derechos, pero que no comportan en sí mismos la transferencia del derecho de propiedad, como la partición o la transacción; por análogas razones, tampoco puede considerarse como justo título, la sentencia que ordena la entrega de un inmueble. Mucho menos una mensura, la cual se reduce a determinar en el terreno la ubicación que corresponde al título de propiedad.

12 comments:

Diego said...

Muy interesante y útil la info yo soy de la Universidad Nacional de Asunción y les doy las gracias por publicar estea información

Diego said...

Muy interesante y útil la info yo soy de la Universidad Nacional de Asunción y les doy las gracias por publicar estea información

Anonymous said...

jajajaja...! moopio Diego...!!! jajaja! yo soy tu macho... jajaja...

Anonymous said...

tengo una pregunta... en el caso de que una persona haya poseido por mas de 20 años un inmueble pero nunca pidio la usucapion, y el propietario le hace una demanda que deriva en su desalojo, y recien luego de haber sido desalojado abre juicio de usucapion. se le puede reconocer el derecho por haber transcurrido esos 20 años? sin tener en cuenta la interrupcion que genero el juicio de desalojo?
por favor tengo este caso necesito el dato muchas gracias

Ricardo Luis Biselli said...

Hace 24 años que estoy ocupando un terreno lindero con mi propiedad,desde entonces pague los impuestos,cerre la entrada con un porton,plante arboles.Al ser conlindante con mi casa coloque un porton que se conecta con la misma,construi un cuarto para colocar una maquina (compresor de aire)y tres piletones que utilizo para trabajar,ademas cultivo una huerta organica.En todo este tiempo nadie vino a reclamar por el terreno.He decidido iniciar un juicio de usucapion y mi consulta es la siguiente:el o los titulares del terreno tienen algun derecho de reclamar por el mismo,?puede ser denegada la usucapion?,espero su respuesta,gracias.

Ricardo Luis Biselli said...

Hace 24 años que estoy ocupando un terreno lindero con mi propiedad,desde entonces pague los impuestos,cerre la entrada con un porton,plante arboles.Al ser conlindante con mi casa coloque un porton que se conecta con la misma,construi un cuarto para colocar una maquina (compresor de aire)y tres piletones que utilizo para trabajar,ademas cultivo una huerta organica.En todo este tiempo nadie vino a reclamar por el terreno.He decidido iniciar un juicio de usucapion y mi consulta es la siguiente:el o los titulares del terreno tienen algun derecho de reclamar por el mismo,?puede ser denegada la usucapion?,espero su respuesta,gracias.

vianny villalba said...

a q se refiereel justo titulo??poq si tiene el titulo para q demandar la usucapion

vianny villalba said...

a q se refiereel justo titulo??poq si tiene el titulo para q demandar la usucapion

Anonymous said...

RESPONDE ALGUIEN A LAS CUESTIONES O QUEE???

Anonymous said...

A que se refiere el justo titulo?

Delfín Azul said...

Hola!
Mi caso es el siguiente:
Mis padres adquirieron una casa con sus correspondientes escrituras hace 23 años, la cual dividieron en varios apartamentos con sus servicios públicos independientes, pero toda la casa sigue con el impuesto catastral a nombre de mi papá. En el afán de tener a sus hijos cerca, a algunos les hicieron contrato de compraventa, pero al observar mis documentos dice promesa de compraventa,fue tramitada en el 2008, mi esposo y yo vivimos allí hace 9 años y medio. Quiero saber si mis padres fallecieran, ¿mis hermanos podrían solicitar sucesión sobre mi apartamento? ¿como puedo evitar esto?. Otro problema es que el impuesto catastral lo pagamos entre todos, y ya la suma es muy alta para cancelarla yo sola y poder organizar los documentos de mi casa. ¿hay alguna otra salida para independizar todo y que no me afecte una sucesión?. Gracias.

jorge abel ramirez redes said...

justo titulo ej: contrato privado